Рынок жилья: спрос был, есть и будет

Большинство экспертов оценивают ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья как стабильную.

Весной, по словам многих опрошенных, традиционно наблюдается рост потребительского спроса. Причем в этом году он гораздо выше, чем в предыдущем. Самые популярные сегменты — эконом-класс, комфорт и апартаменты. Главные критерии выбора будущей квартиры все те же: удаленность от метро, экологическая репутация района и деловая — девелопера.

Положительная макроэкономическая ситуация в начале года привела к оживлению столичного рынка жилья. Традиционно со второй половины февраля покупательская активность полностью восстанавливается, а наиболее ликвидные предложения начинают быстро уходить с рынка. По словам Алексея Шленова, исполнительного директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», покупатели хотят и готовы решать свои жилищные проблемы здесь и сейчас. Можно предположить, что отложенный спрос, который отмечался со второй половины 2012 года, с каждым месяцем будет проявляться все отчетливее. По-прежнему очень востребованны ипотечные программы: более 30% всех сделок, совершаемых сегодня на вторичном рынке Москвы, приходится на сделки с привлечением ипотечного кредита.

По словам Марины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», объем предложения возводимого жилья в течение двух последних кварталов поступательно растет.

С одной стороны, это является следствием смягчения столичной градостроительной политики, с другой — свидетельствует о продолжающемся  восстановлении строительной отрасли. По данным на конец  I квартала 2013 года, на территории старой Москвы в активной первичной продаже было представлено почти 430 жилых комплексов, что на 15% больше, нежели год назад.

В марте 2014-го средняя цена за квадратный метр на рынке столичных новостроек составила почти 154 тыс. рублей (без учета элитного жилья), что на 6% выше по сравнению с  I кварталом 2013 года.

Что касается ближайших перспектив, большинство экспертов предсказывают еще большее оживление на рынке за счет появления новых форматов и проектов. По словам генерального директора компании «НДВ-недвижимость» Александра Хрусталева, в этом году основные тренды изменятся. Если 2012-й запомнился яркими проектами в Подмосковье при почти полном отсутствии новинок в Москве, то в нынешнем году новые объекты, в том числе эконом-класса, появятся и в столице.

Сохранят свою привлекательность благоустроенные города Подмосковья с хорошей транспортной доступностью: Мытищи, Реутов, Химки. В 2013 году у покупателей недвижимости будет более широкий выбор. А для девелоперов наступит период жесткой конкуренции. Можно сказать, грядет битва концепций и цен за «квадрат», то есть рынок станет интереснее и оживленнее.

Покупатель выбирает

Наибольшим спросом у потребителей пользу­ется жилье эконом- и комфорт-класса. Что неудивительно, поскольку для большинства клиентов на первом месте все-таки стоит бюджет.

По мнению ведущего специалиста аналитического центра компании Est-a-Tet  Владимира Богданюка, люди стали требовательнее: они предпочитают новостройки с объектами инфраструктуры, уделяют особое внимание близости социальных учреждений. Выбирают квартиры с удобной с точки зрения функционального использования планировкой, оптимальным зонированием комнат. Популярными можно назвать жилые комплексы «Скай Форт», «Загорье», «Мичуринский». Так­же с прошлого года стало набирать обороты малоэтажное строительство. В ближайшие четыре года доля такого жилья на рынке новостроек возрастет с 25 до 30%, а доля многоэтажек несколько снизится — с 49 до 41%.

По словам Марины Тимашовой, сегодня, когда в Москве строится жилье самого разного формата, покупатели гораздо тщательнее подходят к выбору квартиры, нежели в периоды ажиотажного спроса в докризисные годы. Нынче люди приобретают не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания. Хотя, безусловно, главным критерием по-прежнему остается разумное соотношение цены и качества строящегося жилья.

При этом существенно возросло значение таких параметров, как удачное месторасположение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, включая объекты на территории самого жилого комплекса; оптимальные размеры и планировка квартиры; интересные архитектурные и объемно-планировочные решения; продуманная концепция жилого комплекса, ориентированная на определенную целевую аудитория и при­званная максимально удовлетворить ее потребности.

По словам Ирины Кирсановой, заместителя генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», стабильным спросом в Москве сейчас пользуются проекты комфорт-класса. Эти новостройки расположены в непрестижных районах Москвы, как правило, на удалении от метро, но покупателей привлекает сравнительно невысокая цена предложения — речь идет о жилых комплексах «Загорье», M-House. Такой вариант подходит покупателям, которые не могут позволить себе более дорогую недвижимость в Москве, но не хотят жить за МКАД.

По словам Артема Эйрамджанца, первого вице-президента Группы компаний «ПИК», за 2013 год в Москве было реализовано порядка 7,2 тыс. квартир эконом-класса. Популярность этих объектов объясняется прежде всего их доступностью по цене, небольшими срока­ми строительства и качеством. Ведь сегодня жилье эконом-класса — это не однотипные панельные дома, а скорее мини-города с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. Параллельно с возведением жилых домов идет строительство детских садов, школ, поликлиник, происходит установка детских и спортивных площадок. Даже в сегменте доступного жилья сегодня нередко предлагаются квартиры с дизайнерской отделкой.

Куда смотрит девелопер

Многие строительные компании сегодня живо интересуются территориями Новой Москвы, ведь в самом городе почти не оста­лось участков под застройку. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», основным препятствием здесь являются более строгие требования властей по разрешительной документации и обеспеченности социальной инфраструктурой. Тем же застройщикам, которые работали на данных территориях до присоединения, теперь приходится адаптировать свои проекты. Участники рынка ждут появления генерального плана раз­вития Новой Москвы: многим не хватает определенности в отношении того, какие объекты и где собираются строить власти. Однако никто свои проекты не заморозил, стагнации не наблюдается.

Спрос на жилые комплексы в этих районах уже можно назвать высоким. Цена за квадратный метр в новостройках составляет 87 тыс. рублей. По словам Ирины Кирсановой, стоимость квартир здесь в среднем в два раза ни­же, чем в старой Москве, но большинству потенциальных покупателей она кажется завышенной. Ведь для людей актуальной остается московская регистрация, к тому же пока эти территории недостаточно развиты. Но в планах — строительство не только социальной и коммерческой инфраструктуры, но также создание дополнительных рабочих мест. Эти факторы должны привлечь покупателей.

Наибольшим спросом пользуются квартиры в Бутове и Переделкине, так как эти рай­оны расположены в непосредственной близости от железной дороги. Строить в Новой Москве выгодно и перспективно, но конкуренция жесткая. Впрочем, для покупателей это положительный фактор, так как девело­перы в условиях острой конкуренции будут предлагать более качественный продукт и дополнительные условия по рассрочке. Кроме того, цена за метр как минимум не будет расти высокими темпами, а при большем количестве предложений покупатель всегда сможет выбрать то, что будет отвечать его требованиям.