Рынок жилья Москвы снова испытал шок и стоит на месте

Недолгая стабилизация

Летом рынок столичной недвижимости восстанавливался после весеннего падения – отмечался рост спроса как на новостройки, так и на "вторичку". Этот показатель в третьем квартале вырос на 24% и 25% соответственно, привели данные в "Авито Недвижимости".

Благодаря увеличению спроса стали расти и цены на новостройки. По подсчетам инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед", квадратный метр первичной недвижимости в Москве за последний квартал в среднем подорожал на 3,5% - до 341 тысячи рублей (с учетом высокобюджетного сегмента). Стоимость новостроек в массовом сегменте, по данным компании, выросла на 6,2% - до 299 тысяч рублей за "квадрат".

Основным фактором восстановления спроса на новостройки стали льготные программы ипотеки и дополнительное субсидирование ставок застройщиками, уверены участники рынка.
"Предложение на первичном рынке в третьем квартале вернулось к допандемийному уровню. В сентябре на выбор было доступно около 91 тысячи квартир и апартаментов против 75 тысяч еще год назад. Причина – в выходе новых объемов в продажу", – отметила эксперт "Циан.Аналитики" Елена Лапшина.

А вот вторичный рынок вел себя иначе, продемонстрировав небольшое снижение, в пределах 5%, до уровня в 280 тысяч рублей за "квадрат", рассказали в "Авито.Недвижимости".

"На этом рынке, в отличие от "первички", нет программ субсидирования ипотечных ставок, что сильно ограничивает возможности покупателей-ипотечников. Вместе с тем более глубокое снижение цен ограничено динамикой рынка новостроек, где стоимость не снижается. Зачастую продажа квартиры на вторичном рынке предшествует покупке на первичном, поэтому продавцы не готовы к предоставлению больших скидок", – объяснила Лапшина.

Увеличился срок экспозиции квартир, достигнув в сентябре трех-четырех месяцев против полутора-двух в феврале. Продать вторичное жилье быстро стало довольно проблематично. Спрос здесь поддерживался преимущественно скидками от продавцов – цена покупки против заявленной в предложении снижалась в среднем на 5-15%, отметил руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.

Что, опять?

Хрупкое равновесие на рынке, которого ему удалось достичь к первому месяцу осени, было нарушено 21 сентября, когда президент России Владимир Путин объявил частичную мобилизацию в стране.

"В сентябре все участники рынка недвижимости только-только спокойно выдохнули. Рынок по всем показателям вернулся к дофевральскому состоянию. Все отчитались фразами: "Похоже, мы это пережили и теперь снова можно нормально работать, планировать, вкладываться". И вот под занавес сентября случился новый шок", – описал настроения на рынке частный риелтор Евгений Коноплев.

Рынок вновь замер, спрос на недвижимость в Москве тут же стал снижаться. После 21 сентября объявления о покупке квартир в новостройках смотрели уже на 23% реже, чем за неделю до начала мобилизации, констатировала Лапшина.

Многие сделки оказались под угрозой срыва, так как люди в условиях неизвестности не готовы покупать и продавать недвижимость, брать ипотеку и вообще принимать судьбоносные решения, отметили риелторы.

Фиксируют снижение спроса на квартиры и застройщики. В банках также заметили сокращение количества заявок на ипотеку.

"Люди заняли выжидательную позицию, поэтому мы отмечаем снижение покупательской активности, то есть звонков и первичных визитов в офисы продаж, в отдельных случаях на 10%", – констатировала коммерческий директор девелоперской компании "А101" Анна Боим.

В связи с тем, что покупатели и продавцы пока предпочитают подождать, на рынке не видно существенного снижения цен и больших скидок.

Аналогичные показатели снижения спроса на 10-20% с 21 сентября заметили риелторы и на вторичном рынке.

"В целом за последнюю неделю количество звонков по поводу вторичного жилья в нашей компании снизилось на 10% в сравнении с неделей до этого", – отметила руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко, добавив, что многие клиенты, которые ранее были готовы к выходу на сделку, приостанавливают ее или и вовсе отказываются от приобретения квартиры.

При этом есть отдельные случаи, когда люди, желая быстро продать недвижимость, в том числе в связи с отъездом, предоставляют скидки выше средних показателей. Но это не массовое явление, добавил Таганов.

Разница есть

Несмотря на испытанный 21 сентября шок, участники рынка считают, что сейчас ситуация все же лучше, чем она была после 24 февраля.

Прежде всего, отличается реакция властей. Тогда панику пришлось пресекать резким ростом ключевой ставки Банка России, она была повышена до 20% годовых. То есть, по сути, был остановлен процесс кредитования, отметил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

"Тогда люди с одобренными по старым ставкам кредитам, а также неопытные инвесторы, пытающиеся сохранить свои сбережения, бросились на рынок за квартирами. Спрос на недвижимость одномоментно вырос в три-четыре раза. На рынке начались панически попытки купить квартиру во что бы то ни стало. В ответ на ажиотажный спрос некоторые застройщики и собственники жилья тут же взвинтили цены. В отдельных проектах сразу на 50-100 тысяч рублей за "квадрат". Иногда цена квартиры вырастала на 1-2 миллиона рублей за день", – вспомнил руководитель "Рентаведа" Руслан Сухий.

По его словам, сегодня на рынке жилья наблюдается другая обстановка. На фоне объявленной мобилизации рынок просто встал на паузу, но по мере того, как люди сориентируются в ситуации, активность может вернуться.

"Кроме того, тогда была совершенно не понятна грядущая реакция мирового сообщества: какими экономическими санкциями оно ответит России. А сейчас мы уже какое-то время живем в условиях множества санкций и адаптировались к ним", – добавил специалист по направлению "Инвестиции в недвижимость" компании Alfio Bardolla Training Group Rus Евгений Ким, отметив, что сегодня даже сложно предположить, какие существенные санкции еще можно было бы ввести.

Ипотечные сомнения

Вместе с тем опасения участников рынка связаны с перспективами доступных ипотечных кредитов. А ведь именно льготные госпрограммы и программы субсидирования ставки от застройщиков были основным драйвером продаж на рынке жилья в этом году.

По данным гендиректора НДВ Наталии Кузнецовой, доля ипотечных сделок на московском рынке жилья в третьем квартале составила примерно 80% – это на 20 процентных пунктов больше, чем в начале года.

"По сути, спрос на новостройки в московском регионе поддерживался почти исключительно акционным способом – с помощью субсидируемой застройщиками ипотеки и скидками, доходящими до 25%", – констатировал управляющий партнер проекта "Живой комплекс LES" Олег Дедков.

Рыночные ставки сейчас большинство клиентов фактически не интересуют, добавил совладелец девелоперской группы "Родина" Владимир Щекин.

"То есть покупатели новостроек и в целом ситуация в отрасли стали еще больше зависеть от ипотеки. Это опасное положение, так как кредитно-денежная политика может резко измениться, а недоступная ипотека обвалит рынок", – предостерег он.

К субсидируемой ипотеке от застройщиков уже возникли вопросы у финансового регулятора. Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что ипотечные ставки, близкие к нулю, вводят заемщиков в заблуждение. ЦБ собирается принимать меры против таких программ. Кроме того, ЦБ с 1 декабря ужесточает регулирование выдачи ипотечных кредитов на новостройки со взносом не выше 10%.

"Запрет на ипотеку по околонулевым ставкам снизит спрос на квартиры в новых домах на столичном рынке сразу на 30-35%. Вместе с эффектом от мобилизации можно ожидать снижения спроса на новостройки сразу на 50-60%", – дал свой прогноз Сухий.

Вместе с тем участники рынка не исключают, что может появиться как раз новая категория покупателей – это мобилизованные и члены их семей.

"Доходы мобилизованных граждан вырастут, поскольку призванных на военную службу приравняли по статусу к контрактникам. Есть вероятность, что многие из них направят эти средства на покупку недвижимости", – сказала управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коррка.

Тем не менее вряд ли эта категория покупателей станет драйвером спроса на столичные квартиры, полагают эксперты.

"Для того чтобы понимать, насколько активно эти деньги будут задействованы на рынке недвижимости, необходима определенность относительно того, когда мобилизованные вернутся к обычной жизни. Будет это три месяца - полгода или какой-то более долгий срок", – резюмировала Мищенко.

Максимальная неопределенность

Сейчас на рынке царит неопределенность и ожидание: любое событие – прежде всего, конечно, во внешнеполитической плоскости – может вызвать бурную реакцию рынка, констатировали эксперты.

"Ценовая ситуация может измениться в любой момент. Любые позитивные новости по стабилизации внешнеполитической ситуации могут начать двигать цены вверх, а , например, даже незначительно повышение ипотечных ставок может привести к сокращению спроса и снижению цены", – считает эксперт по недвижимости компании "Этажи" Александр Зарубин.
Особняком стоит ситуация с субсидируемой ипотекой, добавил Сухий. Если такие программы будут отменены, то застройщики с целью стимулирования спроса будут вынуждены идти на скидки и акции.

"Вероятно, что рынок войдет в стадию стагнации, когда продажи и спрос упадут и начнется коррекция цен. В этом случае мы увидим снижение стоимости квартир в новостройках в пределах 10-15%, пока ситуация не стабилизируется", – дал прогноз он, добавив, что затраты застройщиков на возведение домов высоки и у них нет ресурсов для более значительного снижения цены.

Сложная ситуация на рынке тем не менее едва ли приведет к замораживанию уже начатых проектов, но некоторые застройщики могут отложить выход ряда жилых комплексов, считают эксперты.

На вторичном же рынке вероятно снижение цен на квартиры примерно на 5%, дала прогноз Мищенко. Но она считает, что это будет происходить не по рынку в целом, а, скорее всего, в отдельных районах столицы, которые не особо востребованы у покупателей.