Ипотека вибрирует в ожидании конца господдержки
Как говорится в сообщении ГК «Миэль», по итогам 2015 года доля ипотечных сделок в Московском регионе увеличилась на 3% в годовом сопоставлении. При этом вырос и размер первоначального взноса: до 35% для многоэтажных ЖК и до 41% – в малоэтажном сегменте.
Важную роль тут, признают в компании, сыграла господдержка: 95% сделок в малоэтажном жилом сегменте было заключено именно по программе господдержки. В то же время, известие о продлении программы государственного субсидирования до конца 2016 года «сбавило» ажиотаж на рынке, и сегодня будущие покупатели заключают сделки в более спокойном режиме.
По мнению участников рынка, в кризисное время среди ипотечных покупателей почти не встречаются инвесторы, приобретающие квартиры в качестве вложения средств. Сделки заключаются с целью улучшения собственных жилищных условий, причем наиболее популярны двухкомнатные квартиры. Это мнение Татьяные Гусевой, руководителя ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки».
Интерес к приобретению двухкомнатных квартир отмечается и в сегменте малоэтажного жилья. Однако тут первоначальный взнос достигает в среднем 50% от стоимости объекта. В многоэтажном жилье в Подмосковье 44% ипотек покупают москвичи, среди покупателей ипотек в сегменте малоэтажном жилья Новой Москвы москвичей 65%.
Эксперты считают, что в 2016 году ипотека по-прежнему будет оставаться одним из основных двигателей рынка недвижимости. При этом в последние месяцы года сыграет роль продление программы государственного субсидирования, но летом рынку скорее всего придется туго. Что касается отсутствия на рынке покупателей-инвесторов, то причина видимо в том, что никто не ждет роста цен на недвижимость. Обладатели свободных денег ищут им другое применение.
Сейчас мы наблюдаем увеличение доли приобретаемого жилья в ипотеку, констатирует эксперт в области финансового аутсорсинга компании «Интеркомп»Валентин Островский. Это связано с несколькими факторами, объясняет он. Во-первых, в России продлили программу поддержки «Государственная ипотека» для целого ряда банков до конца года. Другим положительным фактором является более лояльное отношение банков к потенциальным заемщикам. Сейчас банки стараются улучшить свое положение, поскольку в прошлом году наблюдалось критически сильное падение объемов кредитования. Оказывало негативное влияние на банковскую сферу и то, что в конце 2014 было много предложений по вкладам под очень большой процент.
Рост количества ипотечных сделок связан также и с оживлением части населения, которая верит в окончание кризиса. Этому способствуют заявления чиновников. Те граждане, которые ранее остерегались брать ипотечный займ из-за нестабильности в экономике, сейчас решили кредиты взять. Что касается прогнозов, то не факт, полагает Островский, что государство продлит программу поддержки ипотеки, так как ресурсы не безграничны. В этом случае банкам придется находить решения для улучшения ситуации самим. Положительно будет влиять на банковскую сферу возможная некоторая стабилизация цен на нефтяном рынке. Если период стабилизации продлится достаточно долго, то россияне привыкнут к новым экономическим реалиям и вернутся к ипотечному кредитованию. Такое развитие событий поддержит в некотором балансе банковскую систему. Такая положительная динамика возможна в течение ближайших трех лет.
В то же время есть и негативные факторы, которые могут повлиять на рынок ипотечного кредитования. Например, возможный рост цен на недвижимость в связи с замораживанием многих строительных проектов в начале кризиса. Рост стоимости недвижимости в условиях ее дефицита может отпугнуть потенциальных заемщиков. Однако такой тенденции пока не наблюдается. Наоборот, в конце прошлого года девелоперские компании предлагали специальные, интересные для заемщиков условия на приобретение квартир для поддержки спроса.
В 2015 году спрос на жильё поддерживался двумя основными факторами: программой субсидирования ипотечных ставок на приобретение недвижимости в новостройке и стремлением людей вкладывать нестабильный рубль в наименее рисковые активы, комментирует, в свою очередь, выводы экспертов консультант практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр» Алена Чупракова. Так как на валютном рынке складывалась неоднозначная ситуация, то большинство решило пойти по прежнему пути, а именно приобрести жилую недвижимость, объясняет она. Квартиры экономкласса в строящихся домах являются наилучшим выбором, именно в этом сегменте стоимость квадратного метра наименьшая на рынке: после сдачи объекта в эксплуатацию цена может вырасти на 10%.
«Хочу заметить, - говорит эксперт, - что рост доли ипотечных сделок на рынке строящегося жилья наблюдается на фоне снижения общих продаж, а также из-за высоких ипотечных ставок на готовое жилье (в среднем она составляла 13%-15%). По нашим исследованиям, на рынке новостроек московского региона (Москва и Новая Москва) начиная с 2012 средний объем сделок с участием ипотеки составляет порядка 25% и колебания происходят на 1-3 п.п.».
Предположительно в 2016 - начале 2017 года доля ипотеки будет уменьшаться, уверена Алена Чупракова. В 2015 году наблюдался рост в т.ч. за счет отложенного спроса. Многие покупатели, предполагавшие приобрести недвижимость в ипотеку (в основном как первое жилье) до объявления продления господдержки решились на покупку, чтобы получить меньшую ставку по кредиту. Однако, начиная с 2017-2018 г.г. начнется тренд на повышение покупательского спроса (в т.ч. на ипотечные продукты), как следствие оживления экономической ситуации в стране в целом.
